מגמת ריביות ומדדים במשק
בבואנו לתכנן משכנתא נכונה אנו צריכים לקחת בחשבון מס’ פרמטרים :
אופי העסקה , האם הנכס נרכש למטרת מגורים , השקעה , עסקת אקזיט , וכו’.
כמו כן צריכים לקחת בחשבון את הנושא התזרימי , כלומר , מה ההחזר החודשי שאנו מתכננים לשלם בנקודות זמן על פניי ציר הזמן , ככל שיתקדם , תוך התחשבות בכספים עתידיים , הוצאות עתידיות , חסכונות שאמורים להשתחרר ולא פחות חשוב , לתוך כל זה בסופו של דבר לבחור את תמהיל המשכנתא הנכון עבורנו תוך התחשבות במגמת הריבית והמדד במשק.
סיבות לירידת הריביות
אם נבדוק את השנתיים האחרונות , הריביות להלוואות המשכנתאות נמצאות במגמת ירידה ולכך ישנן מס’ סיבות :
1. התשואות בשוק ההון נמוכות יחסית.
2. אגרות החוב הממשלתיות , התשואות עליהן נמוכות.
3. התחרות ההולכת וגדלה בשוק המשכנתאות בין הבנקים השונים , כאשר לתחרות זו מצטרפים אט,אט גם הבנקים הקטנים .
4. מחיר ריבית הפריים נמוך מאד.
אם נבחן את הריבית הלא צמודה , ניווכח כי הירידה סיסטמטית , כאשר בריביות הצמודות ישנה עלייה קטנה בנקודות זמן ספציפיות אך , עלייה זו אינה משמעותית.
בנקודת זמן זו מדברים על כך ששנת 2015 תתאפיין בריבית נמוכה , כאשר ישנה מגמה של עליית ריבית מתונה בסוף השנה הקרובה ובשנה שלאחריה.
דוגמאות לריביות ממוצעות בין הבנקים שניתן לקבל כיום על מימון של עד 70% :
ריבית קבועה צמודה למדד לתקופה של 5 שנים : 0.8%-1%
ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד : 1.6%-1.8%
ריבית קבועה לא צמודה למדד לתקופה של 25 שנים : 3.3%-3.5%
מדד המחירים לצרכן :
אם נבחן את המדדים לאורך זמן , נוכל לראות לאחר שנים של אינפלציה נמוכה או אינפלציה שלילית , הייתה עלייה משמעותית . לדוגמא : שנת 2000 , אינפלציה% 0 , 2001 , מעל 1% , 2002 , מעל 6% , בשנת 2003 אינפלציה שלילית , מינוס 2% , כאשר 2004 אינפלציה חיובית של מעל 1%. וכו’.
כאשר לוקחים הלוואה לטווח קצר , ( תקופות של עד 7 שנים לערך ) , בתקופה של ריבית נמוכה בשילוב אינפלציה נמוכה , זו תהיה הלוואה מאד אטרקטיבית .
כאשר לוקחים הלוואה לטווח ארוך , צריך לקחת בחשבון שנהיה חשופים במסלולים המשתנים לעליות ריבית ובמסלולים הצמודים , לעליות מדד.
כיום כשאנו באים לשערך מה תהיה האינפלציה הממוצעת לכל אורך חיי ההלוואה , נצטרך להתייחס לתקופת ההלוואה ובהתאם לכך לשערך את האינפלציה הממוצעת. לדוגמא : הלוואות עד 7 שנים ניתן להעריך שהאינפלציה הממוצעת תהיה 2% לשנה , כאשר הלוואות לתקופה בינונית , קרי 7-15 שנים , ניתן לשערך לפי 2.5% והלוואות לתקופות ארוכות חשוב להבין שאנו מסתכנים במדדים גבוהים .
לסיכום
ניתן לומר כי הלוואות לתקופות ארוכות , רצוי להימנע מהצמדה למדד , עד כמה שניתן ובכל מקרה בבואנו לתכנן את ההלוואה חשוב למצוא את האיזון בין החלק הכלכלי ( על כל 1 ₪ הלוואה , כמה נחזיר לכל אורך התקופה ) ובין החלק התזרימי , קרי – גובה ההחזר החודשי.