מחירי הדיור לאן?
האם כדאי להמתין לירידת המחירים או לרכוש דירה עכשיו?
זוהי הסוגיה המרכזית הרווחת היום בקרב הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור בישראל,
טובי המומחים והכלכלנים חלוקים בדעתם בנושא. במאמר זה, אנסה לשפוך אור
ולגעת בכמה מהנקודות היותר מהותיות אשר להן משקל רב בפתרון הסוגיה.
מחירי הנדל”ן בישראל מושפעים מגורמים רבים, שלעיתים אף סותרים אחד את משנהו.
כול שינוי באחד הגורמים יכול להשפיע באופן ישיר ומידי על מחירי הדיור ועל כדאיות הרכישה בזמן הנתון.
יציבות מדינית וכלכלית בארץ ובעולם, אשראי , שערי הריבית במשק, חוקים ותקנות ממשלה, והקצאת קרקעות ע”י המדינה הם מהגורמים היותר משפיעים על ההיצע והביקוש לדירות ועל מחירן.
ירידת מחירים בכול מוצר תתרחש כאשר ההיצע יעלה על הביקוש כך זה בפירות וירקות, בביגוד ובדיור .בשנים האחרונות המצב הוא שהביקוש לדירות עולה על היצע הדירות הקיים .
מדיניות ממשלות ישראל בעבר ובהווה(אי הקצאת קרקעות מספקת,ואינטרסים שונים) מחד גיסא וגידול באוכלוסייה הטבעית מאידך הביאה למחסור בדירות ולעליית מחירים
אולם ישנם עוד גורמים משמעותיים שישפיעו במהלך השנה הקרובה על כיוון מחירי הדיור :
יציבות מדינית וכלכלית בארץ ובעולם
התמורות במזה”ת והתחממות הגזרה מול לבנון וסוריה עלולות “להשכיח” או “להזניח” גם בשנה הקרובה את נושא מחירי הדיור ויוקר המחייה מענייה של הממשלה הבאה.
המצב הכלכלי באירופה, מצבה הקשה של רוסיה (עקב הירידה החדה במחירי הנפט)
והשפל אליו הגיע האירו ימשיכו לקבע את הריבית ביבשת ברמות של 0% מצב שישפיע ישירות על ישראל.
אשראי ושערי הריבית
מצוקת האשראי לקבלנים המקשה עליהם לגייס הון חדש וזול (חשש הבנקים מקריסת חברות בניה)
ומצד שני עלויות בניה גבוהות המתבטאות הן במחסור כוח אדם מקצועי והן בעלייה מתמדת של מחירי חומרי הבנייה.
שערי הריבית האפסיים הגורמים למשקיעים לחפש אלטרנטיבות חדשות ותשואות גבוהות בשוק הדיור.
חוקים ותקנות של הממשלה
מחיר מטרה, מע”מ אפס כל ניסיונות הסרק להוריד את מחיר הדיור לא עזרו ולא יעזרו יש הסבורים כי ההיפך הוא הנכון רק יעלו את המחירים יותר, וגם הבירוקרטיה במשרדי הממשלה אינה עוזרת.
הקצאת קרקעות
זהו הכלי העיקרי הנמצא בידי הממשלה היכול להשפיע משמעותית על מחירי הדיור בשנים הקרובות.
הקצאת קרקעות מסיבית יותר תגדיל את ההיצע ותקטין את המחסור בדירות אל מול הביקוש ההולך וגובר. אולם, המדינה נוקטת במשורה בעניין זה מפני החשש מירידה חדה מידיי של המחירים, שעלולה לפגוע ביציבות הבנקים(בגלל המשכנתאות).
ובכן כפי שאנו רואים, המצב אינו פשוט כלל, יש עוד המון גורמים, ניגודי עניינים וכוחות שפועלים בשוק ומשפיעים על כל כיוון.
לדעת מומחים רבים וכפי שהמצב מצטייר נכון להיום בטווח הקצר, השוק יתאפיין בקיפאון במחירי הדירות לפחות באזורי המרכז. המחירים גבוהים מידי וההמתנה שמשהו אכן יקרה מדירה את רגלי רוב הציבור שאין לו את היכולת הכלכלית הדרושה, מלרכוש נכס.
חיזוק לכך אנו מקבלים מנתוני מתווכים ואנשים שעוסקים בתחום, כמות העסקאות לרכישה ירדה משמעותית בחודשים האחרונים, הרוב יושבים על הגדר וממתינים להתפתחויות.