מילון מונחים

אחוזי מימון: המימון של הבנק בעסקת הרכישה ביחס לשווי הנכס הנרכש. אחוזי המימון נקבעים על פי נפח ההלוואה ביחס לשווי הנכסים הממושכנים.

שיעור מימון:שיעור הישענות.

ערב למשכנתא: ערב מוגן, הבנק רשאי לפנות לערב לאחר שהלווה לא עמד בהתחייבויות והנכס נמכר ולאחר מכירת הנכס ישנו חוב.

יחידי לווים: לווים+ערבים.

יחס החזר: סה”כ הכנסה נטו פנויה מוכחת של כלל יחידי הלווים מול ההחזר הצפוי.

מחזור משכנתא: סילוק הלוואת משכנתא קיימת, וקבלת הלוואה חדשה במקומה. לרוב עושים זאת כאשר ניתן לקבל בהלוואה החדשה תנאי ריבית משופרים ובמסלולים אחרים שמביאים לחיסכון בעלויות לאורך תקופת המשכנתא.

אישור עקרוני להלוואת משכנתא: תהליך שבו גורם מוסמך בבנק מאשר לבצע ההלוואה , תוך פירוט התנאים לביצועה כגון: סכום ההלוואה, שיעור הריבית, בטחונות וכיו”ב. האישור יכול להינתן לכל הסכום המבוקש או לחלק ממנו והוא עשוי לכלול תנאים שונים למתן ההלוואה.

אישור זכויות במקרקעין: מסמך המונפק על ידי מינהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת הפועלת מטעמו, והמפרט את הרשומות לגבי מקרקעין מסוימים, כגון, פרטי הנכס, בעלי זכות בנכס, שעבודים, עיקולים וכד’ שנרשמו לגביו.
במידה והאישור הוצא ע”י חברה משכנת יש להמציא ממנהל מקרקעי ישראל בנוסף “הודעה על רישום זכות בנכס” .

בטוחה/ביטחון: נכס ששועבד לבנק לצורך הבטחת פירעון של חוב, כך שהבנק יוכל לממש את הנכס ולהיפרע מכספי המימוש אם הלווה אינו משלם את החוב.

ביטוח חיים למשכנתא: ביטוח חיים בגובה המשכנתא שעל הלווה לרכוש כדי להבטיח פירעון המשכנתא באם תחול פטירתו בטרם עת. ביטוח החיים מבטיח שחברת הביטוח תשלם לבנק את כספי ההלוואה (בכפוף לתנאי פוליסת הביטוח). את ביטוח החיים ניתן לרכוש באמצעות הבנק למשכנתאות או ישירות מול חברת הביטוח.

גרירת משכנתא: תהליך שבו לווה מבקש להחליף בטוחה בבטוחה . התופעה רווחת כאשר לקוח אשר שיעבד את דירתו תמורת ההלוואה מבקש למכור אותה ולרכוש נכס אחר מבלי לסלק את ההלוואה הקיימת וכך לשמור על תנאי ההלוואה שקיבל . במקרה זה המשכנתא נגררת מהנכס שנמכר לנכס החדש. גרירת הלוואות זכאות מכספי הסיוע של המדינה מותנית גם בקיום הוראות המדינה לגבי גרירה.

הודעת משכון: הודעה חתומה ע”י בעל זכויות אשר מועברת לרשם המשכונות בטופס הודעת משכון (הטופס מצוי בבנק) ובה נאמר שבעל הזכויות בנכס הנקוב בהודעה, יצר משכון זכויות בנכס, לטובת הנושה (הבנק) ומבקש מהרשם לבצע רישום בהתאם.

הוצאות פתיחת תיק: עבור הטיפול בהלוואה מאושרת, הבנק גובה עמלה מכל הנוטל משכנתא ( עמלת הספר=0.25% מגובה ההלוואה ).

הלוואה משלימה: הלוואה פרטית מכספי הבנק הניתנת כהשלמה להלוואה לדיור .

הלוואה לכל מטרה: הלוואה אשר מיועדת לכל מטרה, החל מעיצוב הבית ועד רכישת מוצרים שונים לבית. הלוואה זו מהווה חלק מאחוזי המימון של המשכנתא- כיום עד 50% מערך הנכס ובריבית גבוהה יותר מריבית להלוואה לדיור.

הלוואת בלון: הלוואה שניתנת ללקוח בנקודה X , מגלמת בתוכה מסלול מימון (קבועה,משתנה,פריים,מט”ח) , הלקוח אינו משלם החזרים חודשיים וכל היתרה הנצברת בהלוואה משולמת עם סיומה .

הלוואת גישור: מרכיב שמתווסף להלוואה ארוכת טווח שמאפשר ללקוח לדחות את התשלום החודשי
קיימים שני סוגי גרייס:
גרייס חלקי – הלקוח משלם את החלק של הריבית בלבד
גרייס מלא – הלקוח אינו משלם כלום
כל סכום שיצטבר בדחיית התשלום ייפרס לכל התקופה שתיוותר בהלוואה
בנקים מתמחרים מרכיב זה לעיתים בתשלום גבוה יותר (כאשר גרייס מלא עשוי להיות יקר יותר )
לרוב מרכיב הגרייס ניתן בבנקים למשכנתאות עד תקופה מקסימלית של 3-4 שנים

הלוואת זכאות: הלוואה מכספי המדינה, שתנאיה נקבעים ע”י משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר. ההלוואה ניתנת לזכאים של משרד השיכון שקיבלו תעודת זכאות המפרטת את היקף הזכאות. ניקוד הזכאות לחסרי דירה מחושב על פי קריטריונים שונים לרבות : שנות נישואין, מספר ילדים, מספר אחים ואחיות של כל אחד מבני הזוג. הלוואה נוספת ניתנת בגין שירות צבאי/ לאומי – בחישוב מספר חודשי השרות, וכן ניתן סיוע בגין מקום. הלוואות זכאות שונות קיימות גם לעולים חדשים, ליחידים ולחד הוריות.

זכאי משרד השיכון: מי שעונה על הכללים שנקבעו לצורך זה על-ידי המדינה, והונפקה לו תעודת זכאות.

הסבת ערבות: מצב בו המוטב מעביר את זכויותיו על פי הערבות לצד ג’ (הבנק), כך שבמידה והמוטב אינו עומד בהתחייבויותיו לבנק, יוכל הבנק לקבל את כספי הערבות על פי כתב הערבות.

הערת אזהרה: הערה הנרשמת בספרי רישום המקרקעין לגבי נכס, על מנת להזהיר את המתעניין בנכס על כך שלנכס זה יש בעלי זכויות בנוסף לבעל הזכויות הרשום. הערה נרשמת בד”כ בהקשרי משכנתא לזכות רוכשי הדירה או לזכות הבנק.

טאבו: לשכת רישום מקרקעין שתפקידה לרשום זכויות במקרקעין, עסקאות הנעשות בהן, צווים ופסקי דין של בימ”ש בנוגע למקרקעין וכל דבר אחר הניתן לרישום עפ”י דין, לרבות רישומי הערות אזהרה, משכנתאות, עיקולים וכד’. לשכת הרישום משרתת את הציבור במתן מידע באמצעות מסמך המכונה “נסח” המשמש לזיהוי הנכס.

לשכת רישום מקרקעין: לשכות רישום המקרקעין במשרד המשפטים אחראיות על ניהול תיקי ופנקסי המקרקעין, ובנוסף גם על תיקי הפעולה, המסמכים והתעודות על בסיסם נרשמו הזכויות על המקרקעין. מבחינת לקיחת משכנתאות, לשכות רישום המקרקעין מאפשרות את המידע האמין ביותר על נכסים העומדים לרכישה. יש לבדוק מול משרד המשפטים והלשכה לרישום מקרקעין מי בעליו של הנכס לפני לקיחת הלוואת משכנתאות, וזאת על מנת למנוע עוגמת נפש בעתיד. בירור מי הוא בעל הזכויות של הנכס בטאבו מאפשר לקיחת משכנתאות נוחה ובטוחה יותר, גם עבור הלווה גם עבור גורם המימון. גרסה מקוונת של טופס הבירור מקל על תהליך הבדיקה, והופך את הנושא של הלוואת משכנתאות לפשוט וקצר יותר. עם זאת, לעיתים יש צורך בבדיקות נוספות ותשלום אגרה משום שנתוני הגוש והחלקה לפי כתובת אינם תמיד תואמים את המרשם.

יכולת החזר: כושר הפירעון של הלווים הנובע מהכנסות משכר עבודה, רווח עסקי, הכנסות הוניות, שכר דירה ותקבולים אחרים.

הפרשי הצמדה על המשכנתא: ההפרש בין ערכו של חוב לבין ערכו הנקוב הנובע משינוי במדד שאליו צמוד החוב.

התחייבות משכנתא: התחייבות שנותן בעל הזכויות במקרקעין לבנק. ההתחייבות ניתנת כאשר לא נרשמת משכנתא לטובת הבנק עם ביצוע ההלוואה והיא מהווה בטוחה זמנית.

חיתום: תהליך בדיקת האשראי לרבות בחינת כל הסיכונים. החיתום מתבצע לרוב במחלקות האשראי של הבנקים. בהלוואות במימון גבוה מתבצע תהליך חיתום נוסף על המבטחת הלוואות במימון גבוה.

לוח שפיצר: לוח סילוקין אשר מתעלם מהשפעות שינויי מדד, פריים, שערי מט”ח . לוח הסילוקין מחלק את ההחזר החודשי למרכיבי קרן וריבית , ההחזר החודשי זהה בכל חודש בלוח זה .
ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר, היחס בין מרכיב הקרן למרכיב הריבית מוטה כך שהחזר הריבית יהיה משמעותי יותר . ככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר היחס בין מרכיב הקרן למרכיב הריבית מוטה כך שהחזר הקרן יהיה משמעותי יותר. ההחזר החודשי בגין הריבית קטן מחודש לחודש

99.5% מההלוואות ניתנות בלוח זה (בכללן: הלוואות בבנק מסחרי, בחברות כרטיסי אשראי, הלוואות מימון לרכב וכולי…)

מחשבון מס רכישה: באתר האינטרנט של רשות המיסים ניתן למצוא מחשבון מס רכישה, שתפקידו לספק מידע על מיסים בסוגי נכס שונים. על פי הגדרת סוג הנכס, תאריך העסקה וסוג החישוב הרצוי (רגיל, נכה, עולה, קרוב ללא תמורה או דירת מגורים לבן זוג) מציע הסימולטור קבלת מידע אמין ומהיר. מבחינה מעשית, מחשבון מש רכישה יכול לשמש גם לוקחי משכנתאות. בהלוואת משכנתא מתחייב הלווה לטווח הארוך, ולכן כדאי שיידע מראש על כל תשלומי הנכס בהם יחויב. בנוסף, היערכות לתוספות בלתי מתוכננות כמו מיסים יכולה למנוע הוצאות מיותרות. רשות המיסים מציעה את שירותיה דרך אתר האינטרנט בחינם, והגישה אל כלי החישוב השונים נעשית בפשטות. עם זאת, חשוב להתייעץ גם עם גורמים מקצועיים לפני שמקבלים את ההחלטה בפועל – לגבי דירות מגורים ולגבי כל סוג אחר של מקרקעין.

מס בולים: מס הבולים על משכנתאות הוטל בעבר בסך של 0.04%, וחושב לא על סכום הלוואה לבדה אלא גם סכום ההחזר. במילים אחרות, מס הבולים על משכנתאות הוטל גם על הקרן והריביות המצטברות לאורך התקופה. כיום מכירה המדינה בכך שחישוב מס הבולים על משכנתאות היה שגוי, ומאפשרת קבלת החזרים ממשרד האוצר. על פי החוק החדש חישוב מס הבולים על משכנתאות נעשה על פי סכום ההלוואה בלבד, ובלי קשר לסכום ההחזר המחויב.
בכל הסכם משכנתאות ניתן למצוא סעיף המופיע כ”תשלום הוצאות לבנק”, ובו מחושב מס הבולים ששולם וסכום הקרן והריבית הצפויה מהמשכנתא. חישוב של הסכום הזה מספק את גובה ההחזר הרצוי, אותו יש להגיש למשרד האוצר. עם זאת, יש לזכור כי חוק ההתיישנות קובע שנתיים בלבד מיום הביול ולכן כדאי לפעול מהר וביעילות.

מס רכישה: מס המוטל על כל רוכש דירה למגורים. לאחר תשלום מס הרכישה לא יידרש תשלום מס נוסף לאוצר המדינה בגין רישום הדירה בטאבו.

הלוואה בריבית משתנה צמודה למדד: הלוואה זו היא למעשה הלוואה המחולקת לתחנות משנה כשבכל תחנה כזו מתבצע שינוי ריבית ע”פ נוסחה ידועה מראש (הנוסחה נקראת בלשון מקצועית עוגן, ואליו מתווסף או מופחת מרווח מסויים שנקבע מראש )

הנוסחה למשכנתא בריבית קבועה היא:
עוגן +/- מרווח

בתוך תקופת השינוי הריבית נשארת קבועה ולעולם אינה משתנה , ובתוך תקופת התחנה ההלוואה מתנהגת כמו הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד.

גם בהלוואה זו יתרת ההלוואה בכל חודש צמודה למדד המחירים לצרכן

הלוואה בריבית משתנה לא צמודה למדד : זוהי הלוואה בריבית משתנה שאינה צמודה למדד
ההלוואה ניתנת בעוגן מק”מ \אג”ח
ההלוואה ניתנת כיום רק במסלול משתנה כל שנה או משתנה כל חמש שנים
בהלוואה ניתנת ריבית קבועה למשך שנה אחת או חמש שנים, שאינה צמודה, והריבית משתנה בכל תחנה בהתאם לעוגן
אטרקטיבית מאוד ללקוחות המבקשים לבצע אקזיט או עסקה קצרה ורוצים יציבות בתשלומים ולא רוצים לספוג הצמדה
ההלוואה ניתנת רק בבנק לאומי למשכנתאות, טפחות ובבנק ירושלים

למי מתאימה? לכל סוגי הלקוחות…. גם לרוכשי דיור למגורים גם למשקיעי נדל”ן לכל הטווחים…. ההלוואה המשתנה כל שנה היא מושלמת לאקזיט של עד שנה!!!

משכנתא ריבית קבועה לא צמודה (קל”צ): במסלול זה אין השפעות של עליות מדד או אחרות, הריבית נקבעת מראש ואינה משתנה במשך תקופה ההלוואה. יש לשים לב כי הריבית במקרה זה הינה גבוהה באופן משמעותי ממסלולים אחרים.

ריבית פריים: הריבית שמפרסם נגיד בנק ישראל , אשר מצטטת כמה עולה לתאגידים הבנקאיים לקנות ממנו כסף. הבנקים מוסיפים עמלה תפעולית קבועה של 1.5% .

פריים רב שנתי : ממוצע הריבית ב- 10 שנים האחרונות.

הלוואה צמודה למדד: במסלול זה כספי יתרת ההלוואה וכן התשלום החודשי צמודים למדד המחירים לצרכן
(המדד הינו נתון המייצג את שיעור השינוי בעלות המחיה בארץ , והוא מפורסם כל 15
לחודש ע”י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לגבי החודש שעבר).

בכל פעם שמדד המחירים לצרכן עולה , הן יתרת הקרן והן ההחזר החודשי עולים בהתאמה .

משכנתא: משכנתא היא הלוואה הנלקחת כנגד משכון הנכס. בעת לקיחת הלוואת המשכנתא מבוצע רישום אצל רשם המשכונות ובמשרדי הטאבו.
משכנתא הפוכה: הלוואת משכנתא הניתנת לבעלי נכס דיור כנגד שיעבודו. ההלוואה ניתנת בתשלום אחד או בתשלומי רנטה חודשיים כאשר פירעון יתבצע בתום תקופה לאחר מימוש הדירה. מסלול מימון מתאים לאנשים בגיל הזהב בעלי נכס דיור המעוניינים בהכנסה נוספת כנגד הנכס שברשותם.

נסח: מסמך המשמש לזיהוי הנכס שמנפיק רשם המקרקעין ובו תמצית המידע הרשום בספרי המקרקעין. בנסח ישנם פרטים אודות הבעלים בנכס, הזכויות בנכס, הערות אזהרה, שעבודים ועיקולים.

עמלות פירעון מוקדם: על מנת להעמיד את ההלוואה ללקוח ולהבטיח לו ריבית בשיעור קבוע שאינו משתנה , הבנק מגייס כספים ממקורותיו ( הבנק למעשה מלווה כסף במחיר זול יותר ומוכר ללקוח במחיר יקר יותר והבנק מתחייב לשלם למלווה שלו את הריבית לאורך כל חיי ההלוואה)
במצב של פירעון מוקדם של הלווה עשוי להיגרם לבנק הפסד כלכלי.

הלקוח משלם עמלת הפסד כלכלי, רק אם בזמן פירעון מוקדם הריבית במשק נמוכה יותר מהריבית שבה הועמדה לו ההלוואה.

עמלת היוון בגין פירעון מוקדם: עמלת היוון הפרשי ריבית הינה עמלה שהבנק ידרוש מהלקוחות אשר יבקשו לבצע פירעון מוקדם למשכנתא שלהם. במקרה זה, במידה והייתה להם משכנתא בריבית קבועה והריבית הספיקה לרדת עד לרגע בקשתכם לפירעון, הבנק ידרוש לשלם את הפער עבור ירידת הריבית.

ריבית לייבור: ממוצע הריביות הנהוגות במט”ח מסויים בין 16 הבנקים הגדולים בעולם , בסניפים שלהם בלונדון. הפרסום נעשה בלונדון – כל יום , כאשר ישנו ליבור ליום/לשבוע/לחודש/לשנה וכו’.( סה”כ כ- 50 ליבורים ).בארץ משתמשים בתחנות של 3 או 6 חודשים.

ריבית פיגורים: ריבית שהבנק מחייב את הלווה לשלם עבור סכומי כסף שלא שולמו במועדם.

שטר מכר: תעודה שמנפיק רשם המקרקעין, המעידה על העברת זכויות במקרקעין מאדם לאדם בתמורה, או שלא בתמורה. לאחר הפקדת שטר המכר החתום בלשכת רישום המקרקעין, מעודכן רישום הנכס בספר האחוזה כנדרש.

שטר משכנתא: שטר המפרט את פרטי הנכס הממושכן, פרטי הממשכן, הבנק שלטובתו נרשמה המשכנתא והתנאים המיוחדים של המשכנתא.

תעודת זכאות: תעודת הזכאות מאשרת כי בעליה עמד בקריטריונים של המדינה וזכאי לקבל מהמדינה עזרה בשיכון. קבוצות הזכאים העיקריות: זוגות ותיקים, עולים חדשים, רווקים מעל גיל 30 – במרכז הארץ, רווקים מעל גיל 21 באזורי פיתוח, משפחות חד הוריות, דיירי שכונות שיקום, משפחות המתגוררות בתנאי מצוקה, רוכשי דירות באזורי פיתוח, בעלי דירה חלקיים, ועוד.
ניתן להנפיק את תעודת הזכאות עוד בטרם רכשתם דירה. גם אם יש בידכם תעודת זכאות שהונפקה בבנק מסוים. לרוב תוכלו לממש את הזכאות בבנק אחר ובנציגויותיו השונות. תעודת הזכאות תקפה בד”כ לשנה ולעולים חדשים לא יאוחר מתום תקופת הזכאות לסיוע לדיור כ”עולה”. אם תוקף תעודת הזכאות פג לפני שהספקתם לממש את הסיוע תוכלו להאריך את תוקף התעודה בסיוע סניף הבנק שלכם, במידה ואתם עדיין עומדים בתנאים להלוואת זכאות.