5 הטעויות הנפוצות בנטילת הלוואת משכנתא
80% ממשקי הבית בישראל, נוטלים הלוואת משכנתא כדי לממש בעלות על נכס נדלני כלשהו בימי חייהם. במרבית המקרים, ההחלטה ליטול הלוואה מהסוג הזה, תהיה המשמעותית והמורכבת ביותר מבחינה כלכלית. ההלוואה הממוצעת שלוקחת משפחה בישראל, עומדת על כ 700,000 ₪. סכום גדול לכל הדעות, והיא תתפרש על כ 20-25 שנה של החזרים חודש בחודשו. זוהי השקעה גדולה שמצריכה תכנון מדוקדק ומדויק עד כמה שניתן, שלוקחת בחשבון את השינויים הצפויים במצב האישי והמשפחתי לאורך התקופה.
בניגוד לכל השקעה אחרת שבה נתייעץ עם מומחים שונים, בנטילת משכנתא אין חובה להתייעץ באנשי מקצוע, ולכן גם נמצא שרבים מהלווים עושים טעויות רבות וגדולות שעלותן יכולה להיות עשרות ועד מאות אלפי שקלים:
1. קיצור תקופת ההחזרים החודשיים ובחירה במסלולי החזר שונים
רבים מאתנו שנוטלים משכנתאות, מעוניינים לפרוס את החזרי ההלוואה על פני תקופה ארוכה ככל האפשר, כדי להפחית את תשלומי ההחזר החודשיים. תקופת החזר ארוכה טובה מאוד למלווים (המוסדות הפיננסיים), אך רעה מאוד ללווים. לווים רבים אינם מודעים לכך שתקופת החזר ארוכה, מצריכה תשלומים גדולים על ריביות, וקיצור תקופת ההחזר, יכולה לחסוך ממון רב. רבים מהלווים מתפתים לבחור מסלולי הלוואה שנראים אטרקטיביים במיוחד באותו רגע שנפגשים עם הפקיד בבנק, אלא שצריך לחשוב קדימה ומה שנראה מאוד אטרקטיבי עכשיו, יכול להשתנות עקב סיבות שונות כמו: עליה באינפלציה, עליה בריביות, שער הדולר ושינויים גלובליים שיכולים להשפיע על עליית ההחזר החודשי במשכנתא שלכם. לכן חשוב לבנות את הרכב המשכנתא בדרך של פיזור סיכונים ומניעה מראש של מצב שבו לא תוכלו להחזיר אותה עקב השינויים, ויהיו כאלה.
2. הפרופיל הפיננסי שלנו
הגענו להחלטה שאנחנו רוצים להיות בעלים של בית משלנו. אפילו הצלחנו לחסוך מעט כסף בעמל רב, כדי שנוכל לשלם את הסכום ההתחלתי של הבית (משכנתא נקבל עד ל 75% מערך הבית). מקננת בנו תחושה של התרגשות וחיוביות שהיא נפלאה וטובה. בתחושה כזאת, נראה שהכל אפשרי והשמים הם הגבול מבחינת היכולות שלנו. אלא שכאן זה המקום גם לעצור ולתכנן היטב את החזר ההלוואה במשך שנים. צעד ראשון לכך הוא להסתכל רגע במראה ולנתח את המצב הפיננסי שלנו. מה יש לנו עכשיו? איפה אנחנו גרים היום? איזה התחייבויות פיננסיות יש לנו? האם אנחנו במקום של ביטחון תעסוקתי? האם צפויה לנו עלייה בהכנסות לאורך השנים? האם יש צפי לגידול במשפחה? האם אנחנו מבוטחים מפני קטסטרופות כאלו ואחרות שעלולות לקרות חלילה? האם אנחנו יכולים ליהנות מהכנסות חד פעמיות לאורך השנים כמו: קרן השתלמות שנפתחה, ירושות וכ”ו? את הכל ועוד פרמטרים שעולים בדעתכם, חשוב להכניס לתכנון פיננסי מדויק ככל האפשר. חישוב ההחזר החודשי המקובל למשכנתא הוא: 1/3 מההכנסה החודשית של שני בני הזוג במושגי נטו (מהכסף שנכנס לבנק כל חודש). אל זה כדאי לחסוך בנוסף כמה מאות שקלים כל חודש למרווח ביטחון לתנודתיות מסוימת שיכולה להיות בהחזרים. מהמקום הזה, תוכלו לדעת מה גובה המשכנתא המקסימלית שתוכלו ליטול.
3. הפרופיל הישראלי שלנו
אנחנו הכי טובים בלהכיר את עצמנו. תמיד בעניינים. תמיד יודעים הכל ובכל תחום אפשרי. אף אחד לא יכול עלינו. תמיד פועלים מתוך אינטואיציות ואמוציות, וכמעט לא מפעילים את הרציונל וההיגיון, ובטח שלא את יכולת התכנון ובעיקר את הצורה שבה אנחנו מקבלים החלטות. זה נכון לגבי הרוב, וברור שיש יוצאים מהכלל שדרך הפעולה שלהם שונה ולכן גם התוצאות שהם מקבלים הן שונות. ניתן דוגמא לכך: אנחנו קמים ביום בהיר אחד ומחליטים לקנות נכס. מקליקים כמה הקלקות בגוגל. קוראים ולומדים מה יש, יוצאים לחיפוש הנכס המבוקש ותוך זמן קצר גם מוצאים אותו ורוכשים. עכשיו צריך משכנתא. מדברים עם בני משפחה שתמיד יש להם מה להגיד (ולא תמיד העצות הן בהכרח טובות), מתמלאים בהתרגשות חיובית ונכונות להשיג את המשכנתא המבוקשת. פוסחים על כל התהליכים התכנוניים המקדימים וניגשים לעניין. בבוקר שלמחרת מתלבשים, עומדים מעט מול המראה (צריך להיראות טוב), נכנסים למכונית ונוסעים לבנק לפגוש את פקיד המשכנתאות. כאן כל הקלפים נטרפים (תחזרו למילים הראשונות בפיסקה על הפרופיל הישראלי שלנו). בבנק אנחנו משנים התנהגויות והופכים להיות מפוחדים, מאבדים את הביטחון ואת התחושה שאנחנו יודעים הכל ומקבלים בהכנעה את דרישותיו של הפקיד (למעט המיקוח על הריבית שזה לימדו אותנו שהכי חשוב, וזה ממש לא נכון). ככה הבנק יכול למכור לנו כל משכנתא שרק ירצה. צריך לומר את האמת. הבנק יציע לנו הלוואה ומסלולי החזר שנוכל לעמוד בהם (הוא לא לוקח סיכונים), אך האם זה באמת מה שנכון לנו? או שפשוט הבנק רוצה להרוויח כמה שיותר, ולגרום לזה שאנחנו נשלם כמה שיותר. מעניין איך הפרופיל הישראלי שלנו לוקח אותנו לשני כיוונים שונים: יהירות ופזיזות מצד אחד, וחוסר ביטחון מהצד השני. כדי להימנע מטעויות כדאי לצבור ידע ואינפורמציה ולתכנן נכון את התהליך.
4. תכנון ההוצאות הנלוות
שוב אנחנו עוסקים בתכנון, וגם חוזרים על אותו עניין שוב ושוב, כי בלעדיו אנחנו חוזרים על כל אותם טעויות שעשינו בלעדיו. לפני שאנחנו לוקחים את הלוואת המשכנתא המיוחלת, יש הוצאות נלוות רבות שלא תמיד נלקחות בחשבון כמו: עלויות המיסים השונים, עלות הטיפול של עו”ד בחוזה העסקה, עלויות ביטוח המשכנתא, דמי התיווך במידה וקיבלתם שרותי תיווך, עלויות השיפוץ של הבית (במקרה של בית ישן), קניית ריהוט חדש והובלת הריהוט לביתכם החדש. את ההוצאות הנ”ל כדאי להכניס להלוואת המשכנתא הכוללת, כדי שלא נצטרך לקחת הלוואות קצרות מועד שהן יקרות משמעותית.
5. לא משאירים את המשכנתא לנוח על הכוננית
לקחנו משכנתא. עשינו את כל התכנונים הנכונים. יש לנו את המשכנתא האופטימלית בשבילנו ואנחנו בתחושת שביעות רצון מכל התהליך המייגע. בסופו של דבר קיבלנו את מה שרצינו. בנקודה הזאת אנחנו ממשיכים בחיינו כרגיל והמשכנתא משולמת חודש בחודשו וכל מסמכי המשכנתא מונחים במגירה התחתונה של הכוננית בסלון הבית. רובינו טועים גם כאן. חשוב מאוד לעקוב אחרי התשלומים. לאורך זמן מתחוללים שינויים כלכליים בשתי רמות: ברמת המדיניות הכלכלית הממשלתית והגלובלית שמשפיעים בהכרח על גובה ההחזרים שלכם ושינויים ברמה המשפחתית כמו עלייה בהכנסות שיכולים בפעולות נכונות כמו מיחזור המשכנתא, להביא לקיצור תקופת המשכנתא ולחיסכון רב בעלויות ההלוואה.