90% מימון להלוואות לדיור – צעד נכון או לא ?
הצעת חוק
בחודש נובמבר 2014 הגישה חברת הכנסת אורלי לוי אבקסיס ממפלגת ישראל ביתנו הצעת חוק אשר תאפשר לזוגות במדינת ישראל אשר מעוניינים ברכישת דירה , לקבל מימון של עד 90% מערך הדירה.
ההיגיון שעומד מאחורי הצעת החוק הוא לאפשר ליותר זוגות במדינתנו להגיע לדירה שתהיה בבעלותם , מאחר ומחירי הדירות אינם מפסיקים לנסוק כלפיי מעלה ובעיקר זוגות צעירים אשר מנסים לחסוך שקל על שקל כדיי לצבור מספיק הון עצמי לרכישת דירתם הראשונה , אך אינם מצליחים להדביק את קצב עליית המחירים והחלום הולך ומתרחק ככל שהזמן עובר.
מהלך נכון או שגיאה שתעלה ביוקר ?
ההיסטוריה
עד לפניי כ- 3 שנים יכולנו לקבל מימון מהבנק של 75% , אף אם היה ברצוננו לקבל מימון גבוה יותר , יכולנו לשלב ביטוח אשראי (EMI ) , לבטח באמצעותם את סכום ההלוואה ( דבר שעלה לנו בפרמיה יקרה ) ולקבל מימון של למעלה מ- 75% מהבנק.
שינוי ריבית במשק
עקב עליית הריבית במשק והחשש של בנק ישראל ממצב של חדלות פירעון , כמו כן , קצב עליית מחירי הנדל”ן , הובילו את בנק ישראל להוציא שורה של החלטות ביניהן , ביטול ביטוח האשראי , מימון מקסימלי של 75% לרכישה ו- 50% להשקעה , מתוך מטרה להקטין את הביקוש , מהלך אשר היה אמור להביא לשינוי מגמה במחירי הנדל”ן , אם כי כוחות השוק היו גדולים יותר , הביקוש לא קטן וההיצע לא גדל עקב מחסור בקרקעות , אי לכך המחירים המשיכו לעלות כלפיי מעלה , אך פחות זוגות יכלו לקבל מימון בנקאי לצורך רכישה ופנו לאלטרנטיבות בנקאיות או חוץ בנקאיות לצורך השלמת ההון העצמי , בד”כ בהלוואות קצרות טווח , יקרות יותר , מה שהקשה עוד יותר על תזרים המזומנים.
ערבות מדינה
הצעת החוק של חברת הכנסת אורלי לוי אבקסיס אומרת : מימון של 90% בערבות מדינה, כלומר , ללא צורך בביטוח אשראי. בעצם הצעת החוק הזו עומדת בסתירה מוחלטת להחלטה הקודמת להגביל את המימון ל- 75% ולשמור על הזוגות מפניי הפיתוי הגדול להתחייבות שמעבר לגבול היכולת שלהם.
סביבת ריבית
חשוב לציין כי אנו נמצאים בתקופה של ריביות נמוכות ורוב הזוגות אשר לוקחים משכנתא לצערנו , מסתכלים איך הם מסתדרים כיום עם סל ההוצאות שלהם , אך לא לוקחים בחשבון עליית ריבית בשנים הבאות ואיך עליית ריבית (אם וכאשר תגיע ) , תשפיע להם על גובה ההחזרים החודשיים והאם גם אז יוכלו לעמוד בהם ?
בנוסף לכך , האם הצעת חוק זו תשפיע על מחירי הדירות ? התשובה לכך היא שבוודאי בטווח הקצר כן , היא תגרום להמשך עליית המחירים מאחר וייכנסו לשוק פלחי אוכלוסייה שכיום אינם מסוגלים לרכוש דירה ובאם חוק זה יעבור , הם יוכלו לעשות זאת.
האם הצעת חוק זו נכונה או לא ?
רובינו מעוניינים שיהיה ברשותנו נכס ושילדינו יוכלו לרכוש דירה, אך התשובה האם הצעת חוק זו נכונה לנו או לא , היא לא חד משמעית , סביר להניח שאם לצד הצעת החוק יבואו מגבלות מסוימות כמו : סכום מקסימלי להלוואה , תמהיל הלוואה אשר מורכב ברובו מריבית קבועה , בדיקה מדוקדקת של יכולת ההחזר , יציבות במקומות עבודה ועוד החמרות כאלה ואחרות , אולי נוכל לומר שהצעת חוק זו תפתור בעיה לזוגות נוספים במדינתנו שעד היום לא יכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה וכיום כן. בכל מקרה , חשוב לנהוג במשנה זהירות ולא להתפתות להיכנס לעסקאות שאנו לא בטוחים שנוכל לעמוד בהן.